▶새로 입주하는 아파트를 눈여겨보면 비교적 싸게 전세를 구할 수 있다. 사진은 서울 중구 황학동의 롯데캐슬베네치아.

30대 젊은 부부라면 자금 여력이 뻔하다. 여유는 없고 눈높이는 높다. 이런 젊은 층에게 맞는 전세 물건을 찾기란 쉽지 않다. 더욱이 요즘 서울·수도권을 중심으로 전세 시장이 심상찮다.

전셋값이 오르는 것은 물론이고 전세를 구하기가 ‘하늘의 별 따기’다. 앞으로 주택시장이 어떻게 변할지 몰라 주택 매입보다 전세를 선호하는 데다 재개발 이주, 학군 수요가 늘었기 때문이다. 서울 강북지역에서는 ‘전세대란’이라는 말까지 나온다.

◇실속 있게 전셋집 얻으려면= 넉넉하지 않은 돈으로 전세를 구하거나 같은 값이라도 내 집같이 만족스러운 전세를 얻으려면 어떻게 해야 할까. 주택을 찾는 이들은 교통 등 입지 여건이 좋은 집에 살고 싶어 한다.

문제는 교통, 자연환경, 교육 등 다양한 욕구를 다 만족하는 집을 고르다 보면 전셋값 부담이 커질 수밖에 없다는 것이다. 일단 전셋집은 집값 오름세가 상대적으로 덜한 곳이 좋다. 집값이 많이 오른 지역은 매년 전세금도 오르기 때문이다.

전셋값과 함께 집 유지비도 고려해야 한다. 큰 집일수록 살기에 편하지만 관리비가 비싸다. 또 공간이 넓을수록 가구 구매비나 인테리어 비용이 많이 든다. 처음 생각한 것보다 가구, 가전제품을 많이 들여놓게 되기 때문이다.

그래서 한 번 넓은 집에 살아 본 이들이 면적을 줄여 이사하기란 거의 불가능하다. 젊은 부부라면 작은 집에서 시작해 차차 넓혀가는 것이 바람직하다.

전세를 구하는 데 가진 돈을 모두 투자한다든가 무리한 수준까지 대출을 받는 것은 피해야 한다. 매매가와 전세가의 차이가 크게 벌어진 상황에서 무리하게 전세에 투자하면 ‘세입자 신세’를 벗어나기 힘들다. 굴릴 돈을 남겨둬야 내 집 마련을 위한 장기 전략을 세울 수 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “전세를 구할 때부터 ‘투자 관념’을 갖는 사람과 그렇지 않은 사람은 5~6년 후 확연히 차이가 난다”며 “종자돈이 평생을 좌우한다는 것을 잊지 말아야 한다”고 조언했다.

용어설명 확정일자= 그 날짜에 해당 문서가 존재했다는 사실을 증명하기 위해 계약서 여백에 확정일자인을 찍어 나중에 임의로 변경하는 것이 불가능하도록 한 것을 말한다. 확정일자를 받아 두면 전세권, 임차권 등기를 한 것과 같은 권리를 얻는다. 우선변제권= 임차인이 후순위 담보권자나 다른 일반채권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 입주 및 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 얻을 수 있고, 공매나 경매의 경우에 적용된다.

◇주거조건 0순위는 역세권= 전셋집을 고를 때 가장 먼저 생각할 것이 교통 문제다. 전셋집은 매매와 달리 임시로 사는 곳이다. 따라서 최대한 직장과 가깝고 교통이 편리한 곳이 좋다. 특히 젊은 부부는 경제활동이 활발하다. 이들에게 주거 조건 ‘0순위’는 역세권이다.

역세권이면서 전셋값이 1억원대인 아파트는 주로 서울 노원·도봉구 등 강북지역에 몰려 있다. 노원구 중계동 중계그린 72㎡형 전셋값은 8750만~1억원 선이다. 지하철 1·4·7호선이 가까운 트리플 역세권 단지다.

노원구 공릉동 공릉2, 3단지 69m²형도 9000만~1억원 선을 호가한다. 주변에 편의시설이 많고 지하철 7호선 공릉역을 걸어서 이용할 수 있다.

강서구 방화동 방화도시개발아파트들도 관심을 가져볼 만하다. 지하철 5호선 개화산역과 방화역이 가깝다. 또 2009년 지하철 9호선이 개통되면 강남권으로 쉽게 진입할 수 있다. 도시개발5단지 72㎡형은 9500만~1억1000만원 선이다.

경기지역에서는 구로 디지털단지와 가까운 광명시 철산동과 하안동이 인기다. 지하철 7호선 철산역을 이용할 수 있고 안양천도 가깝다. 철산동 주공7단지 59㎡형은 8500만~1억원 선이다.


◇전세 물건 많은 입주 아파트= 전셋집을 구하기 어려울 때는 새로 입주하는 아파트를 눈여겨본다. 입주를 앞둔 아파트는 보통 3~4개월 전부터 전세 물량이 쏟아져 나오기 때문이다. 전세 물건이 많은 만큼 비교적 싸게 전세를 구할 수 있다.

서울 강동구 암사동의 롯데캐슬퍼스트(85~198㎡ 3226가구)는 올해 6월에 입주를 시작한다. 지하철 5호선 명일역을 걸어서 이용할 수 있고, 선사초·명덕초·강일중·신암중·배재고 등 주변에 학교가 많다.

성북구 정릉동 정릉힐스테이트3차(85~142㎡ 522가구)는 3월에 들어갈 수 있다. 이곳 역시 창덕초·정릉초·고대부속중고·대일외고 등과 가깝다.

4월에는 중구 황학동 주상복합아파트 롯데캐슬베네치아(52~148㎡ 1870가구)가 입주한다. 가까운 지하철 역은 1·4호선 동대문역과 6호선 신당역, 동묘앞역이다.

자금 여유가 있다면 올해 8월 이후 대거 입주를 시작하는 잠실동 재건축 아파트 단지를 노려도 좋다. 경기도 화성 동탄 신도시는 요즘 입주가 한창이다. 6월까지 3600가구가 입주한다. 각종 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있고 광역교통망 구축에 따라 서울 접근성도 좋아질 전망이다. 하남시 풍산지구도 3~4월 즈음 여섯 개 단지에서 1308가구가 입주한다.

올해로 입주 2년차를 맞는 아파트도 괜찮다. 보통 전세 계약은 2년 단위로 이뤄지기 때문에 입주 2년차 아파트는 다른 지역보다 전세 물량이 많은 편이다. 또 준공 후 2년 정도 지나면 아파트 입주 초기에 나오는 유해물질이 거의 걸러지기 때문에 ‘새집 증후군’도 사라진다.

함영진 부동산써브 실장은 “2년이 지나도 내부 마감재 등 아파트 내장은 거의 변하지 않기 때문에 신혼부부나 아기가 있는 부부에게 좋다”고 설명했다.

서울 강남구 도곡렉슬(총 3002가구) 85㎡ B형 전셋값은 3억3000만~3억5000만원 선이다. 관악구 난곡동 주공 휴먼시아(총 3322가구)도 올 8월에 입주 2년차가 된다. 올해 상반기로 입주 2년차가 되는 수도권 공공택지지구도 살펴보자. 용인 동백, 고양 풍동, 파주 교하지구 등이 대표 단지들로 학원·도로·쇼핑몰 등 기반시설이 잘 갖춰진 게 장점이다.

◇자금 모자랄 땐 대출상품 이용= 전세자금이 모자랄 때는 정부가 지원하는 국민주택기금 대출이나 금융기관에서 취급하는 전세자금 대출상품을 활용하자. 이런 상품들은 대출조건이 다소 까다롭긴 하지만 다른 대출상품보다 금리가 낮은 것이 장점이다.

예비 신혼부부나 전세자금이 여의치 않은 수요자라면 ‘국민주택기금 전세자금 대출’을 이용하는 것이 좋다. 국민주택기금 전세자금 대출은 개별 보증인을 내세우면 연이자 4.5% 수준으로 대출할 수 있다.

보증인이 없으면 주택금융공사의 보증을 활용하면 된다. 대출 한도는 6000만원 범위에서 전세자금의 70%까지 가능하다. 대상은 연 소득 3000만원 이하인 무주택 가구주다. 연 소득이 3000만원을 넘거나 전셋값이 비싸 6000만원으로 해결이 안 되면 일반 은행권 전세자금 대출을 이용해도 괜찮다.

◇전세계약 때 유의할 점=계약하기 전에 해당 주택의 등기부등본을 떼어본다. 등기부등본은 공인중개업소에 부탁하거나 인터넷(www.iros.go.kr)에서 발급받을 수 있다. 계약자가 집주인이 아니고 대리인일 경우에는 집주인의 위임장과 인감증명서를 꼭 받아 둔다. 대리인의 신분증을 잘 살펴 적정한 대리인인지도 확인해야 한다.

등기부등본으로 근저당권·가압류·가등기·가처분 등 권리 관계를 따져본다. 가압류가 걸려 있는 등 소위 등기부등본이 깨끗하지 않은 집은 보증금을 보장받는 데 불안하기 때문에 피한다.

계약할 때는 관리비·공과금 문제를 확실하게 얘기하고 도배·장판 등 하자보수 책임에 대해서도 필요할 경우 계약서에 써 둬야 나중에 주인과 분쟁을 피할 수 있다.

잔금 지급이 완료되는 날 동사무소에 전입신고를 하는데 이때 계약서를 갖고 가 확정일자를 동시에 받아둔다. 그래야 나중에 집이 경매에 넘어가더라도 우선변제권이 주어지기 때문이다.

집주인의 요구에 따라 전셋값을 올려 주고 현재 살고 있는 전셋집에 계속 산다면 등기부등본을 다시 떼어본다. 그동안 근저당권 등이 설정되지 않았는지 확인하기 위해서다.